Sponzorované odkazy:

<!– @page { size: 8.5in 11in; margin: 0.79in } P { margin-bottom: 0.08in } –>

Dôvodová správa

1. Všeobecná časť

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky predkladá do legislatívneho procesu návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov, zákon č. 586/2003 Z. z. o advokácii v znení neskorších predpisov a zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Návrh zákona sa predkladá ako iniciatívny materiál Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky.

Cieľom navrhovanej úpravy je vytvoriť možnosť vybrať si bezpečný, jednoduchý, rýchly prevod nehnuteľnosti z jedného miesta cez poisteného právnika, vrátane elektronického podania pri zachovaní vkladového systému cez existujúce katastrálne úrady.

Navrhovaná právna úprava sa snaží aspoň minimalizovať nedostatok materiálnej publicity katastra nehnuteľností, t.j., že v údaje katastra nie je možné stopercentne dôverovať (§ 70 katastrálneho zákona). Pre porovnanie aj nález českého Ústavního soudu II. ÚS 349/03 z 1. 8. 2006: „Katastr nemovitostí není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah a není tak naplněna jedna z jeho základních funkcí, jež od něj občané právem očekávají.“.

Vzhľadom na zásadu súkromného práva, podľa ktorej nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet) je v najnevýhodnejšej pozícii osoba, ktorá neplatne kúpi nehnuteľnosť. Nepomôže jej ani dobrá viera so zreteľom na všetky okolnosti. Aj toto je dôsledkom nedostatku materiálnej publicity katastra. Dôležité je, že navrhovaná právna úprava takejto osobe ponúka návratnosť finančných prostriedkov cez inštitút náhrady škody, ak si vybrala notára alebo advokáta na spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti a ak k pochybeniu došlo práve zo strany notára alebo advokáta.

Navrhovaná právna úprava cez notára a advokáta môže znížiť neplatné prevody z najčastejších dôvodov a to z dôvodu zneužitia totožnosti, pre rozpor s dobrými mravmi a pre obchádzanie zákona. Prax ukázala, že správy katastra povolili vklady k zmluvám neplatným z uvedených dôvodov.

Navrhovaná právna úprava odbúrava potrebu duplicitného posudzovania rýdzo súkromnoprávnych aspektov prevodu nehnuteľnosti – po poistenom notárovi, resp. advokátovi ešte orgánom štátnej správy. Treba si uvedomiť, že ide o rýdzo civilistické inštitúty ako napr. zmluva ((§ 43 a nasl. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“)), kvalifikovaný omyl (§ 49a OZ), dobré mravy (§ 3 OZ), tieseň (§ 49 OZ), interpretačné pravidlo (§ 35 OZ), odstúpenie od zmluvy (§ 48 OZ), obchádzanie zákona (§ 39 OZ). Ako môže dopadnúť posudzovanie občianskoprávnych aspektov zmluvy orgánom štátnej správy, možno dokumentovať na prípade darkyne, ktorá darovala dom a súčasne cez vecné bremeno si chcela zriadiť právo užívania domu až do smrti. Vklad darovacej zmluvy bol povolený a vklad vecného bremeno zamietnutý. Vlastníčka tak nemá ani dom, ani právo dom užívať. Je odkázaná len na súdne procesy. Je dôležité budovať vkladový systém tak, aby predstavoval účinnejší filter vadných zmlúv (do pozornosti vkladový systém v Rakúsku). Odkázať ľudí na určovacie žaloby a na súdne procesy nie je riešením do budúcna.

Výhodou navrhovanej právnej úpravy je, že po tom, ako notár alebo advokát spíšu zmluvu o prevode nehnuteľnosti, správa katastra sa môže sústrediť už len na súladnosť zmluvy s katastrálnym operátom a tým pádom je možné spravodlivo žiadať, aby správy katastra tento ušetrený čas využili na rýchlejšie povolenie vkladu. Presúva sa tiež zodpovednosť na notára a advokáta, čo môže ovplyvniť rozsah uplatňovaných nárokov proti štátu – Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.

Otvorí sa cesta cez perspektívnu elektronickú komunikáciu aj na veľmi efektívny proces zavŕšenia vecno-právnych účinkov. Notári sú vybavení zaručeným elektronickým podpisom a prevody nehnuteľností možno po schválení elektronizácie očakávať aj na počkanie. Efektivitu umocní právna úprava, podľa ktorej bude notár a advokát povinný vybaviť kompletný servis súvisiaci s predložením veci správe katastra a osoby tak budú môcť dosiahnuť prevody na jednom mieste vo veľmi krátkom čase u poisteného právnika, registrovaného v komorovom systéme s disciplinárnou zodpovednosťou. Súčasne bude zachovaná možnosť výberu.

Legalizácia totožnosti sa navrhovanou právnou úpravou nezúži len na súčasné osvedčovanie pravosti podpisu po predložení dokladu totožnosti, ale bude výsledkom odbornej starostlivosti notárskeho úradu či advokáta.

Navrhovaná právna úprava je výsledkom novej ponuky riešenia zníženia podvodov pri prevodoch nehnuteľností po tom, ako Parlament neschválil pôvodný návrh Ministerstva spravodlivosti o povinnej notárskej zápisnici alebo autorizácii advokátom. Čas raz ukáže, či predsa len tak závažné veci, ako sú prevody nehnuteľností, by nemal vyhotovovať len právnik, ktorý by mohol byť postihnutý a teda osoba registrovaná v komorovom systéme, s etickým kódexom a poistená.

Reaguje sa na zneužívanie plnomocenstiev. Každá plná moc sa tak dostane do Notárskeho centrálneho registra a úradník, ktorý koná v písomnom konaní, sa tak bude môcť oboznámiť na internete, či skutočne plnomocensvo bolo spísané notárom a bude vylúčené pozmenenie listiny zaregistrovanej v Notárskom centrálnom registri listín.

Predkladateľ nenecháva napospas ani prevody urobené mimo notára/advokáta a zvýšená ochrana pri osvedčovaní pravosti podpisu bude venovaná aj zmluvám uzavretým mimo notára/advokáta. Za legalizáciu bude totiž notár zodpovedať rovnako, ako keby sa zmluva o prevode nehnuteľností spisovala do notárskej zápisnice.

Rýchly, bezpečný a jednoduchý prevod nehnuteľnosti cez notára alebo advokáta môže predstavovať dobrú alternatívu voči rizikovému a zneužívanému systému, kedy zmluvy o prevode nehnuteľností – teda spravidla o miliónových hodnotách – vyhotovuje hociktorá nepoistená osoba bez akejkoľvek zodpovednosti. Treba zdôrazniť, že ak zmluvu nevyhotoví notár/advokát, úradník na katastri v písomnom konaní nekomunikuje s účastníkmi zmluvy a nemá šancu rozpoznať nečestnosť úmyslu a vadnosť zmluvy.

Predkladateľ uvádza vývoj prudkého nárastu oznámení o podvodoch s nehnuteľnosťami v Slovenskej republike v období rokov 2003 až 2007. Pritom ide len o známe údaje, ktorými disponuje Prezídium Policajného zboru (podané podnety pre trestný čin podvodu, kde predmetom útoku bola nehnuteľnosť a začaté trestné stíhania).

Pre porovnanie: kým v Slovenskej republike bolo v roku 2007 podaných 181.800 návrhov na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podnetov podaných pre trestný čin podvodu, kde predmetom útoku bola nehnuteľnosť, bolo 281 (viď grafické zobrazenie), v Taliansku to bolo 1,700.000 prevodov a zaznamenaných bolo len 40 problémových zmlúv.

Predkladateľ odmieta argumenty, že ide o málo podvodov a preto netreba nič riešiť. Vzhľadom na to, že na súdoch sa nevedú štatistiky o počte určovacích žalôb (určenie vlastníckeho práva, určenie neplatnosti právneho úkonu), nie je možné zistiť skutočný počet vadne zavkladovaných zmlúv. Teda aj keby nebol ani jeden podvod, problém je v nekvalitnom vkladovom systéme. Predkladateľ má ambíciu v budúcnosti riešiť kvalitnejší systém s finálnym cieľom – materiálna publicita katastra. Za tým účelom je potrebné udržať tie prvky, ktoré sú k tomu potrebné (posudzovanie platnosti zmluvy) a prijímať opatrenia na zvýšenie bezpečnosti prevodov.

Hodnoty prevádzaných nehnuteľností spravidla dosahujú vysoké sumy a ochrane účastníkov občiansko-právnych vzťahov sa aj v Európe venuje zvýšená pozornosť. Pre porovnanie predkladateľ poukazuje na prísnu právnu úpravu a povinnú formu notárskej zápisnice vo vybraných členských štátoch v Európskej únii (napr. Španielsko, Poľsko, Maďarsko, Taliansko).

Príklady právnej úpravy v iných členských krajinách Európskej únie:

Španielsko:

CÓDIGO CIVIL – Občiansky zákonník, Kniha IV, ČASŤ II, Kapitola III – Účinnosť zmlúv

§ 1280 : „Obligatórna forma verejnej listiny sa vyžaduje v nasledujúcich prípadoch:

(1) Všetky právne úkony a zmluvy, predmetom ktorých je vznik, prevod, zmena lebo zánik vecných práv vo vzťahu k nehnuteľnostiam.“….

Poľsko:

Kodeks cywilny – Občiansky zákonník, 2. kniha, Vlastnícke právo a iné vecné práva, Časť I – Vlastnícke právo, Diel III – Nadobúdanie a strata vlastníckeho práva, Kapitola I – Prevod vlastníckeho práva

Článok 158: „Zmluva, ktorej obsahom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, musí byť uzatvorená vo forme notárskej zápisnice…“.

Maďarsko:

Törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) – 32. § (3)) – Zákon o evidencii nehnuteľností č. CXLI/1997

§ 32 ods. 3: „Vlastnícke právo, vecné bremeno (užívacie právo), právo kúpy (predkupné právo), záložné právo, vzniká, mení sa, resp. zaniká na základe verejnej listiny (notárskej zápisnice), advokátom autorizovanej listiny.“.

Taliansko:

Articoli del codice civile italiano – Občiansky zákonník

2643. Listiny ktoré sú predmetom zápisu

„Prostredníctvom úradného zápisu musia byť zverejnené nasledujúce listiny:

1) zmluvy o prevode vlastníckych práv k nehnuteľným veciam;…“.

Predpokladá sa, že uvedený návrh zákona bude mať neutrálny vplyv na štátny rozpočet.

Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky, s medzinárodnými zmluvami, ktorými je Slovenská republika viazaná a s právom Európskych spoločenstiev.